안녕하세요~율무입니다.
오늘은 부동산 경매 권리분석 7단계 체크 기법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
[권리분석 기초]
1. 강제경매: 채무명의(집행권원)를 가진 "채권자"가 신청
2. 임의경매: 근저당권이나 전세권 등의 "권리"를 가진 사람이 신청, 채무명의 및 별도의 재판 없이도 바로 법원에 경매 신청할 수 있음
(건물 일부분에 설정된 전세권의 경우 임의경매가 아닌 강제경매를 신청해야 한다. 이 경우 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없다.)
3. 개별 경매: 쪼개어 경매
4. 일괄경매: 한 사람이 낙찰받는 것
5. 신경매: =유찰 cf. 신건
6. 재경매: 잔금을 납부하지 못해 다시 경매 실시
7. 아파트: 5층 이상의 주택
8. 연립주택: 동당 건축연면적이 660 제곱미터(200평) 초과, 4층 이하 공동주택
9. 빌라(다세대): 동당 건축연면적이 660 제곱미터 이하, 4층 이하 공동주택
10. 다가구(단독주택): 동당 건축연면적이 660 제곱미터 이하, 3층 이하, 19세대 이하 거주
[부동산 경매 권리분석 7단계 체크 기법]
1) 물건 검색
어떤 물건이 나왔는지 가장 먼저 찾는 것이 중요하기 때문에 대법원 경매 사이트(https://www.courtauction.go.kr/)에 접속하여 물건을 검색할 수 있지만 좀 더 쉽고 상세한 내용을 확인하기 위해 유료 사이트인 굿옥션이나 지지옥션, 탱트옥션 등을 이용하여 쉽고 빠르게 검색할 수 있으며 물건을 선택한 후에는 법적으로 안전한지 꼼꼼하게 권리분석을 하여 낙찰을 받은 후 낭패를 보는 일이 없도록 하셔야 합니다.
2) 말소기준 권리 찾기
1. 말소기준 권리 찾기
권리분석의 기준이 되는 권리로 등기부등본상에 말소기준 권리보다 뒤에 있으면 말소 권리 포함하여 뒤에 붙어 있는 기재된 것은 말소, 말소기준 권리보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면 경매로 매각되는 것으로 쉽게 말해 위의 표처럼 말소기준 날짜의 밑으로는 권리가 소멸되는 것으로 임차인의 확정일자와 전입일자가 말소기준 날짜보다 늦으면 안전한 물건이라 할 수 있습니다.
- 경매 물건의 80% 일반물건 : 말소기준 권리보다 앞선 선순위 권리가 없는 안전하고 깨끗한 물건.
- 경매 물건의 20% 특수물건 : 지분 매각, 법정지상권, 유치권 등...
* 최우선 변제권 : 주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.
* 가압류 :가압류는 "채권"에 대한 강제집행의 착수 방법으로 강제집행 관련 소송이 진행되는 도중에 채무자가 재산을 은닉하지 못하게 하는 행위입니다. (강제집행의 보전)
* 가등기 :본등기를 할 경우를 대비해 미리 순위를 보전하기 위해 행하는 예비 등기입니다.
>>> 담보가등기(문건 처리내역에 채권 계산서 제출 or 경매를 신청했을 경우), 소유권 이전청구권 가등기(선순위일 경우 소유권 박탈 위험, 단 후순위는 말소)로 나뉨.
<말소기준 권리 종류 >
((근) 저당과 (가) 압류가 가장 많이 나오는 말소기준 권리)
- (근) 저당
- (가) 압류
- 담보가등기
- 경매 기입등기
- 선순위 전세권(경매신청/배당 요구한 경우)
- 빨간 줄 그어진 부분은 죽은 권리로 신경 쓸 필요 없습니다.
2. 인수 권리분석
말소기준 권리를 찾았다면 말소기준 권리보다 앞선 권리나 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 확인합니다.
- 선순위 권리가 있으면서 인수하는 경우
- 후순위 권리가 있어도 인수해야 하는 경우 (흔하지가 않아 어렵게 느껴질 수 있습니다.)
3. 임차인(점유자) 분석
말소기준 권리보다 순위가 앞서 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인하였다면 대항력이 있는 임차인이라면 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청했는지 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에 따라 보증금을 전액 배당받을 수 있는지 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 얼마인지를 입찰 전에 확인합니다.
- 대항력이 있는 임차인이 되기 위해서는 (근) 저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위 권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고 주택의 인도(이사)를 받고 해당 부동산에 전입신고(주민등록 이전)를 해야만 함.
4. 매각물건명세서(기타 인수조건 확인)
말소기준 권리 아래의 후순위 권리는 모두 소멸하지만 후순위임에도 불구하고 인수되는 권리들이 있어 말소기준 권리보다 늦더라도 경매절차에 의해 낙찰자에게 인수하는 경우가 있습니다.
-예고등기
-건물 철거 가처분
-법정지상권
-분묘기지권
-유치권 등...
* 매각 명세서에 부동산이 매각으로 인해 소멸하지 않는 권리가 명시되어 있으니 반드시 확인합니다.
3) 수익 계산
행당 물건을 선택할 시 경매 시 발생할 수 있는 인테리어비, 이사비, 공과금, 취득세, 바로 팔아서 차익을 실현한다면 양도 소득세까지 낙찰가에 포함하여 손해보지 않는 경매를 하셔야 하며 낙찰이 됐을 경우도 생각하여 월세를 놓아 현금 흐름의 계산과 아니면 전세로 놓아 투자금 회수와 함께 2~4년 후의 차익을 계산하셔야 하는 등 내 집 마련의 목적이라면 직접 거주하셔도 상관없습니다.
4) 현장 답사
현장 답사는 필수로 권리분석과 차익 계산이 끝났다면 해당 물건지의 주변 환경과 상태를 확인해 보아야 합니다. 경매는 부동산 매물이 아니므로 중개인의 도움 없이 혼자서 임장하여 먼저 새시의 상태를 보고 판단할 수 있기에 새시가 깨끗하다면 대체적으로 내부도 깨끗한 편으로 안심해도 되지만 지저분하고 더럽다면 집안의 누수가 있는지 없는지 확인해야 하는데 집안으로 직접 들어가 확인하는 것은 소유자가 싫어하는 경우가 많아 윗집이나 아랫집에 방문하여 사는데 불편한 게 없는 지가에 대해 양해를 구해 물어보고 해당 물건의 밀린 공과금이 있는지도 꼭 확인하셔야 합니다.
5) 잔금 납부
해당 물건을 선택하고 낙찰받았다면 잔금을 납부해야 하는데 납부기한은 상황마다 다를 수 있지만 보통 한 달 이내로 입찰 보증금의 10%를 제외한 나머지 금액인 90%를 납부하셔야 합니다. 이때 일반 대출보다 액수도 많고 금리도 저렴한 경락잔금 대출을 활용하시면 됩니다.
6) 명도
낙찰을 받았다면 해당 물건에 거주하고 있는 사람을 내보내야 하는 작업을 명도라 하는데 좀 더 원만하고 수월한 명도를 위해 이사비를 주어 빠른 명도를 진행할 수 있지만 대면을 하고 심지 않거나 터무니없는 이사비를 요구할 때는 강제집행을 통하여 명도를 진행할 수 있으며 강제집행 비용도 평당 10 만원으로 이왕이면 이사비를 주어 빠른 명도가 더 편하실 겁니다.
7) 인테리어
낙찰받은 집 내부가 깨끗하다면 입주 청소만 진행해도 되지만 집의 내부가 너무 노후화되고 손상된 부위가 많다면 전반적인 수리가 필요합니다. 기본적으로 도배와 장판, led등, 싱크대 등을 우선으로 수리만 하셔도 어느 정도 매매나 임대를 놓는데 무리가 없지만 좀 더 높은 가격대를 형성하여 매매나 임대를 놓고 싶다면 고 퀄리티 인테리어 작업을 하셔도 좋습니다.
➨ 부동산 경매 입찰 방법과 낙찰후 경락잔금 대출 알아보기
지금까지 부동산 경매 권리분석 7단계 체크 기법에 대해 알아보았습니다.
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