안녕하세요~율무입니다.
오늘은 부동산 경매 방법과 경락잔금 대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.
경매는 은행 등 금융기관이나 개인이 채권·채무 또는 국세체납 등으로 압류된 물건을 일반인에게 공개 매각하는 절차를 말하는 것으로 민사소송법에 정해진 강제집행 절차에 따라 민사법원에서 진행하게 됩니다.
경매는 법원은 자격을 갖춘 감정평가사에게 경매물건의 가치 감정을 맡기며 여기서 나온 감정평가액이 첫 경매의 최저 입찰 가격이 되며 이 가격 이상의 금액으로 응찰해야 된다는 뜻으로 응찰자 중 최고가를 제시한 사람에게 낙찰되고 최초 경매에서 낙찰자가 없어 유찰되면 다시 입찰에 부치게 되는데 이때 최저입찰가는 감정가보다 20%씩 떨어진 가격으로 유찰되게 됩니다.
<법원 가기 전 파악할 사항>
- 입찰 시간: 대개 오전 10시에서 11시 20분까지이며 법원별로 조금씩 달라 12시까지 하는 곳도 있으니 미리 확인해 보셔야 합니다.
- 관할법원 위치: 명칭을 정확히 확인해야 합니다.
(예를 들어 인천에는 ‘인천지방법원’과 ‘인천지방법원 부천지원’이 있다. ‘인천지방법원’이라는 단어만 보고 ‘부천지원’에 가는 초보 입찰자들도 있기 때문에 명칭을 정확히 확인해야 합니다.)
- 주차장 위치: 자차를 이용해서 입찰하러 갈 경우 법원 인근 주차장도 확인해두어야 하는데 경매가 있는 날 법원 주차장은 항상 혼잡하기 때문에 가까운 거리에 있는 공영주차장이나 유료 주차장을 파악해 두면 법원 내 주차를 하지 못해 입찰을 포기해야 하는 일을 방지할 수 있습니다.
부동산 경매 입찰 방법과 낙찰후 경락잔금 대출 알아보기
[경매 입찰 시 보증금과 필요 서류 입찰표 작성법]
경매법정에 가면 기일입찰표(위임장)와 입찰봉투, 매수신청보증금 봉투 등이 진열된 것을 볼 수 있으며 이를 작성하여 집행관에게 본인(대리인)의 신분증을 제출하고, 입찰봉투 상단의 ‘입찰자용 수취증’을 받으면 되며 미성년자의 경우도 법정대리인에 의하면 매수신청은 가능한데 여기서 미성년자가 직접 법원에 가서 입찰하면 무효이고, 반드시 부모가 직접 대리 입찰해야 하며 부모 모두의 의사표시(미성년자 입찰 참가 동의서)와 함께 주민등록등본이나 가족관계 증명서 등을 첨부해야 합니다.
1. 준비물
1) 본인 입찰 시
• 신분증 : 신분증이 없으면 입찰이 불가능하기 때문에 대비해 운전면허증과 주민등록증을 따로따로 보관합니다.
• 도장 : 본인이 본인 명의로 낙찰받을 거라면 인감도장일 굳이 필요가 없으며 막도장을 가지고 가도 됩니다.
(도장을 가져오지 않았다면 법원 앞 도장 가게에서 막도장을 파서 사용하면 됩니다.
• 입찰 보증금: 법원별로 은행이 입점해 있으며 많은 법원에 신한은행이 있으나 법원별로 입점 은행이 다르기 때문에 통장에는 돈이 있는데 인출을 하지 못해 입찰하지 못하는 일이 없도록 사전에 준비해야 하며 패찰이 돼 입찰 보증금을 돌려받은 경우에도 바로 법원 내 은행으로 가서 입금해둬야 분실할 우려가 없습니다.
2) 대리 입찰 시
- 본인(입찰자)의 인감증명서
- 본인(입찰자)의 인감이 날인된 기일입찰표와 위임장
- 대리인 신분증과 도장
- 입찰 보증금
위임장은 입찰표 뒷면에 인쇄되어 있는 것을 쓰거나 별도의 양식을 사용해도 되며 경매 정보 사이트에서 출력할 수 있으니 미리 작성해 가도 됩니다.
(위임장에는 본인(입찰자)의 인감도장을 찍어야 합니다.)
3) 공동 입찰 시
- 기일입찰표
- 위임장
- 공동입찰신고서
- 공동입찰자 목록
- 대표자(대리인) 1인의 도장 및 신분증
- 대표자(대리인) 1인을 제외한 공동 입찰자의 인감도장 날인
- 대표자(대리인) 1인을 제외한 공동 입찰자의 인감증명서
입찰 시에는 공동 입찰자 중 1명이 대표로 참석해도 되고 제삼자가 대리인 자격으로 참석해도 되며 공동입찰 신고서와 공동입찰자 목록에는 간인을 해야 하는데 간인이 누락되어 있으면 매각 담당 집행관에 따라 보정을 지시하거나 무효 처리를 할 수 있는 등 지분 비율이 다르다면 지분을 반드시 표시해야 한다. 보통 투자금에 따라 지분 비율을 기재하며, 만약 표시하지 않으면 동일한 지분 비율로 간주합니다.
4) 입찰서 작성 후 제출 과정
1. 입찰표 작성➜ 2. 매수신청 보증 봉투에 돈 넣기 ➜ 3. 입찰봉투에 입찰표와 매수신청 보증 봉투 넣기 ➜ 4. 입찰함에 입찰 봉투 넣기 ➜ 5. 대기 ➜ 6. 개찰
※ 입찰 당일 경매법정에 가면 테이블 위에 기일입찰표와 위임장, 매수신청 보증 봉투(입찰보증금 봉투), 입찰봉투(대봉투) 등이 비치되어 있으며 입찰보증금 (최저 매각 금액의 10%)을 넣어 입찰하는 것은 절대로 잊으시면 안 됩니다.
2. 기일입찰표와 위임장 등의 작성 방법
1) 기일입찰표 작성하는 방법
- 법인 입찰표 받기
- 입찰기일 : 매각기일(입찰하는 날짜)을 기재
- 사건번호 : 입찰한 경매사건 번호 기재(예 : 2022 타경 123456호)
- 물건번호 : 단일 사건의 경우 작성하지 않거나, ‘1’ 기입, 물건번호가 여러 개 있는 경우 반드시 기재(미기재 시 개찰에서 제외될 수 있음)
- 입찰자(본인) : 성명, 전화번호, 주민등록번호, 주소 등 기재하고, 법인인 경우 사업자등록번호와 법인등록번호, 사업장 주소 등 기재
- 입찰자(대리인) : 본인을 대리하여 대리인의 인적사항 기재
- 입찰 가격 : 정자체로 기재(수정 불가!), 보증의 제공방법 현금 자기 앞 수표 체크
- 보증금액 : 최저가의 10%의 금액 기재, 입찰자 이름(도장) 미리 기재(한번 작성한 숫자를 지우고 다시 쓰거나 화이트로 지우고 나 볼펜으로 줄을 긋고 수정을 하는 경우 무효 처리가 되기 때문에 오류가 있다면 다시 적어주셔야 합니다.)
- 보증금은 현금이 아닌 수표 한 장으로 준비합니다.( 현금도 가능하지만 서류 처리 속도를 위해 수표 한 장으로 준비)
- 보증금을 반환받았습니다.(미리 이름을 적고 법인 도장을 찍은 후 제출)
2)입찰봉투 작성 방법
입찰표에는 위의 사항을 기재하고 초보자라면 입찰표를 미리 작성해 가는 것이 실수를 방지할 수 있으며 보증 금액은 보통 최저 매각 가격의 10% 이지만 재매각 사건인 경우 최저 매각 가격의 20~30% 일 수도 있으니 보증금이 최저가의 몇 % 인지 사전에 확인해야 합니다. (재매각의 경우는 20% 이상)
본인 난에 이름을 적고 날인한다. 뒷면에도 사건번호와 물건번호를 적고 세 군데에 날인한다. 작성을 마친 입찰표와 보증금을 넣은 입찰 보증금 봉투를 입찰봉투에 넣고 신분증과 함께 제출하며 집행관이 신분증과 입찰봉투를 확인한 후 입찰자용 수취증을 잘라 입찰자에게 주는데 패찰 할 경우 신분증 및 입찰자용 수취증이 있어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3. 위임장 작성 (본인 : 부동산 명의 소유자, 대리인 : 경매 입찰 당일 참석자)
- 본인이 아닌 대리인이 입찰하러 간 경우 위임장 작성(입찰표 뒷장)
- 위임장 작성 시 본인의 인감증명서 반드시 첨부
- 본인이 법인인 경우 주민등록번호란에 사업자등록번호를 기재
대리인 부분에는 위에 체크된 부분에 대리인의 정보를 적고 밑에 본인 란에 입찰자의 정보를 적으면 되며 이때 역시 입찰자의 인감도장이 필요합니다.
4. 미성년자 입찰 참가 동의서
빈칸에 다 작성을 해주셔야 합니다.
5. 입찰봉투 및 매수신청보증금 봉투 작성 방법
- 제출자 성명 : 본인, 대리인 이름 기재, 도장(접어서 스테이플러 봉합)
- 사건번호, 물건번호 : 봉투 뒷면에 기재(풀칠 불가)
- 매수신청 보증 봉투 작성 방법
매수신청 보증 봉투는 흔히 ‘입찰보증금 봉투’로 불리며 사건번호와 물건번호(물건번호가 있는 경우만 기입), 제출자 이름을 적고 앞뒤로 인감도장이 아닌 막도장을 찍어도 됩니다.
6. 낙찰 후
해당 물건의 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 되며 낙찰 후 집행관이 호명하면 앞으로 나가서 신분증을 보여준 뒤 안내에 따라 서류 몇 군데에 서명 및 날인을 하면 최고가 매수 신인이라는 증표로 입찰보증금 영수증을 받게 되며 경매법정 밖으로 나오면 대출 중개인들이 몰려와 명함을 건네주면 여러 곳에 대출을 문의한 후 결정하시면 됩니다.
7. 낙찰 후 경락 대출 알아보기
낙찰받을 때 보증금을 제외한 잔금을 대출을 통해서 해결을 하는데 이런 경우 받을 수 있는 대출을 경락 자금 대출이라고 하며 일반 대출과는 조금 다른 성격의 대출로 경매를 할 때 보유자금이 크게 없어도 되는 게 바로 이 경락잔금대출의 장점이라고 할 수 있습니다.
1) 경락자금 대출 한도
일반적으로 주택담보대출 규제 영향을 직접적으로 받는 금융권의 경우 감정가의 70%, KB시세 40~70%, 낙찰 가격 80% 중 가장 낮은 금액대로 한도가 정해지게 되며 여기에 소유자의 소득 수준, 신용도, 재직기간, 기 진행 대출액 등의 기준이 더해지게 되면, 융통해볼 수 있는 자금 수준은 더 낮아지게 됩니다.
반면, 비금융권 금융상품은 신용도, 소득 수준, 재직기간, 기 진행 대출액과 무관하게 부동산의 가치만 인정된다면 낙찰가의 최대 85%까지 이용해볼 수 있다는 장점이 있지만 아파트만 가능하다는 단점도 있습니다.
경락잔금 대출은 규제지역과 비규제 지역에 차이가 있는데 무주택자 기준으로 보게 되면우선 투기지역은 9억 원 이하, 조정지역은 8억 원 이하로 무주택자는 최대 4억 원 한도로 나오게 되며 LTV의 경우 투기지역은 60%, 조정지역은 70%인데 그 금액을 계산해볼 때 4억 이상이 나와서 그 이상도 나올 수 있지만 평수가 85제곱미터 이상이 되면 서민이 아니라고 보기 때문에 안되고 85제곱미터 이하면 됩니다.
2. 금리대 수준
비금융권 금융상품은 아파트의 가치만 고려해 한도가 측정되기 때문에 상대적으로 높은 금리대 수준을 형성하고 있습니다. 그래서, 먼저 1 금융권에서 가능 여부를 확인해보신 뒤 고려하는 것이 좋은데요. 최저 12%부터 차등 적용되고 있으며, 개인적인 상황에 의해 불가능하다고 통보받은 경우 알아보시는 것이 좋습니다.
경락잔금 대출은 총부채 상환 비율에 따른 대출 규제로 인해 계속해서 대출을 받을 수는 없으며 담보 대출은 개인마다 일정 금액(일반적으로 2~3건) 이상으로는 실행되지 않아 더 이상 투자를 할 수 없게 된 투자자들은 지속적으로 많은 물건을 낙찰받기 위해 부동산 매매 또는 임대사업자를 내서 대출받거나 일반사업자를 위한 대출을 활용할 수도 있습니다.
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