안녕하세요~ 율무입니다.
오늘은 주택연금 가입조건과 수령 금액 및 신청방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주택연금은 만 55세 이상의 고령자가 금융기관에 자신이 살고 있는 주택을 담보로 제공한 뒤, 매달 고정적인 생활자금을 연금식으로 받는 장기주택저당대출로 HF공사의 심사를 거쳐 보증서를 발급받은 뒤 시중 금융기관에서 대출 약정을 체결하는 역모기지론이라고도 불리는 제도입니다.
집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가로부터 받을 수 있는 것이 바로 주택연금은 부부 중에 1명이 만 55세 이상이 돼도 신청이 가능한 상품으로 공시 가격이 9억 원 이하일 때만 신청하고 주택이 2개일 경우 두 주택의 공시지가를 합산해서 9억을 초과한다고 해도 3년 이내 2개 중 한 주택을 팔면 가입이 가능하며 주택연금을 지급받는 방식에 따라 수령 금액의 차이도 달라지게 됩니다.
<주택연금 장단점>
1. 주택연금 장점
1) 가입자와 배우자 모두에게 평생 동안 거주를 보장해주고 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장해 드립니다.
2) 국가가 보증하여 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없습니다.
3) 연금은 가입 당시 집값을 기준으로 주택 가격 상승률 등을 반영하여 계산하기 때문에 가입 후 부동산 경기 침체 시에는 주택 가격 하락에 따른 자산 감소 위험을 감소시킬 수 있으며, 향후 집값이 올랐을 때는 중도 상환 수수료 없이 중도에 상환하고 계약을 해지할 수 있다. (다만 초기보증료는 환급되지 않음)
4) 부부 모두 사망하게 될 경우 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아가게 됩니다.
5) 세제혜택
- 2024년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 정하는 1가구 1 주택에 한해 재산세 감면
- 주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세(본세) 25% 감면(5억 원 초과 주택은 5억 원에 해당하는 재산세(본세) 25% 감면)
- 저당권 설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세) 액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
2. 주택연금 단점
1) 금융상품의 종류 중 하나인 주택연금은 금리가 낮은 대출 상품으로 이자가 발생하며 장기간 시간이 지날수록 화폐의 가치가 하락하기 때문에 손해를 볼 수 있고 그에 따른 기회비용을 잃을 수 있다는 단점이 있습니다.
2) 상속할 때 처분 과정에서 보통은 개인이 집을 처분할 때 신중하게 집값을 고려해서 처분할 수 있지만 주택연금을 통해 처분할 때 쉽게 생각한 금액보다 낮은 금액에 처분할 가능성이 있기 때문에 가입 시세 또한 낮을 수 있습니다.
3) 보증금액의 1.5%의 초기 가입비가 발생하게 됩니다.
예를 들어 집값이 5억이라면 1.5% 750만 원의 보증금액을 납부해야 합니다.
4) 환급이 되지 않고 연 보증료 0.75%를 내야 하기 때문에 여러 가지 비용을 고려했을 때 일찍 가입하는 것보다 최대한 늦게 가입하는 것이 이득이 될 수 있습니다.
1. 주택연금 가입 조건
1) 주택연금 가입 연령
- 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상(근저당권 설정일 기준)
- 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민
※ 외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가
※ 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세
※ 우대 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상(기초연금 수급자)
2) 주택 연금 대상 주택
- 공시 가격 9억 원 이하 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
- 공시 가격 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 신청 가능
- 상가 등 복합용도 주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능.
- 단, 신탁방식으로 가입 시에는 불가
※ 확정기간 방식은 노인복지주택 제외
※ 농지법 상 농업인 주택 및 어업인 주택 등 주택 소유자의 자격이 제한되는 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입 불가
※ 우대 방식의 경우 1.5억 원 미만 주택만 가입 가능
※ 현재 기준 주택연금 가입조건의 연령은 근저당권 설정일을 기준으로 주택소유자 본인 혹은 배우자가 만 55세 이상이면 가능하며 또한 주택 보유수가 부부 기준으로 1 주택을 소유한 분이나 다주택자여도 보유주택의 합산 금액이 시가 9억 원 이하면 신청이 가능합니다.
3) 주택연금 거주요건
주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함
※ 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
※ 단, 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우 가입 가능하며, 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입 가능
4) 주택연금 채무관계자 자격 요건
(1) 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능
(2) 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음
5) 주택연금 진행순서
(1) 가입자가 한국 주택금융공사에 신청을 해서 보증심사를 받습니다.
(2) 금융공사는 금융기관에 보증서를 발급합니다.
(3) 은행에서 약정 계약을 체결한 다음 신청인에게 연금을 매달 지급하게 됩니다.
2. 주택 연금 지급방식과 수령금액
1) 종신지급방식
- 월지급금을 종신하도록 지급받는 방식입니다.
- 종신지급방식 : 인출한도(목돈) 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 종신혼합방식 : 인출한도(목돈)의 50% 이하 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신하도록 지급받는 방식
(1) 일반주택
※ 70세 (부부 중 연소자 기준), 3억 원의 경우 매달 92만 6천 원을 수령하고 60세 기준으로 3억 원의 경우는 76만 5천 원을 받으실 수 있습니다.
(2) 노인복지주택
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 78만 5천 원을 수령하게 됩니다.
(3) 주거목적 오피스텔
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 73만 2천 원을 수령하게 됩니다.
2) 확정기간 방식
- 고객이 선택한 일정기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다.
- 확정기간 혼합방식 : 수시 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
- 확정기간 방식 선택 시 반듯이 대출한도의 5%의 해당하는 금액은 인출한도로 설정
※ 확정기간 혼합방식은 3억 원을 기준으로 70세의 경우 10년 지급기간을 정해놓으면 매달 158만 2천 원을 받을 수 있어 종신 방식 정액형보다 66만 원 정도를 더 받을 수 있습니다.
(1) 일반주택
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 10년의 확정기간 방식 선택 시 매월 158만 2천 원을 수령합니다.
(2) 주거목적 오피스텔
※ 70세(부부 중 연소자 기준), 3억 원 주택 기준으로 10년의 확정기간 방식 선택 시 매월 126만 9천 원을 수령합니다.
※ 종신 방식 정액형 보다 약 54만 원을 더 수령하게 됩니다.
3) 대출상환방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 이상 90% 이하) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신하도록 지급받는 방식입니다.
(1) 일반주택
※ 가격이 1억 원의 경우는 55세 기준 2700만 원, 60세 3600만 원, 70세 4800만 원 80세는 6300만 원까지 가능합니다.
(2) 주거목적 오피스텔
※ 가격이 1억 원의 경우는 55세 기준 1900만 원, 60세 2600만 원, 70세 3800만 원 80세는 5300만 원까지 가능합니다.
3) 우대 방식
- 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 1억 5천 미만 1 주택 보유자일 경우 종신 방식 (정액형)보다 월지급금을 최대 13% 우대하여 지급받는 방식입니다.
- 우대지급방식 : 인출 한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신하도록 지급받는 방식
- 우대 혼합방식 : 인출한도 (대출한도의 45% 이하)를 설정한 후에 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신하도록 지급받는 방식
(1) 일반주택
(2) 주거목적 오피스텔
※ 우대 방식의 월지급금은 1.5억 원을 기준으로 한 종신지급방식의 월지급금을 초과할 수 없습니다.
※ 이용기간 중에 종신지급과 종신혼합 간에 우대지급과 우대 혼합 간에 변경이 가능하며 특히 우대형 전환 조건을 모두 충족할 경우에는 종신 지급에서 우대지급으로 전환이 가능하고 또한 대출의 한도는 가입자가 100세까지 지급받을 연금 대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액으로 증정됩니다.
주택연금 수령액은 종신 방식과 확정기간, 대출상환, 우대 방식마다 다르기 때문에 평생 거주하면서 받을 수 있는 방식으로 본인의 상황에 맞게 얼마 동안 받을지, 매달 받을지, 목돈으로 받을지, 본인에게 맞는 유형으로 가입하시는 게 좋습니다.
4) 주택연금 수령 금액 조회 방법
(1) 한국 주택금융공사에 접속 후 [주택연금]을 클릭하고 [예산 연금 조회]를 클릭해줍니다.
(2) 예상 연금은 주택소유자와 배우자 생년월일, 주택 구분, 주택 가격, 지급방식 등을 입력하여 [조회하기]를 클릭합니다.
(3) 조회 결과 월지급 예상 수령 금액이 나오며 실제 월지급금 및 인출한도 금액은 달라질 수 있습니다.
5) 주택연금 변제시기 및 방법
주택연금은 원칙적으로 귀하와 배우자가 생존하는 동안에는 변제하지 않지만 다음의 경우에는 변제시기가 도래되어 대출금을 상환해야 합니다.
- 고객, 배우자 모두 사망한 경우
- 고객 사망 후 배우자에게 채무인수가 되지 않은 경우
- 고객과 배우자 모두 다른 장소에 주민등록을 이전한 경우
- 고객과 배우자 모두 주택에 실제로 거주하지 않은 경우
※ 변제방법 : 종료 시 상환해야 하는 금액은 최대 주택 처분금액 범위 내에서 이용한 연금 지급 총액을 직접 상환 또는 주택을 처분하여 상환
※ 변제금액 : 주택 가격과 대출(보증) 잔액 중 적은 금액을 변제
2. 주택연금 신청 방법
1) 한국 주택금융공사 홈페이지에 접속 후 [주택연금]을 클릭 후 [인터넷 신청하기]를 클릭합니다.
2) 창이 넘어가면 [신청]하기에 [주택연금] 신청을 클릭합니다.
3) 로그인 창이 나오며 공동 인증서 로그인 후 다시 [주택연금 신청]을 클릭해 줍니다,
4) 주택연금 담보제공 창이 나오며 원하는 방식을 선택하여 [다음]을 클릭해 줍니다.
5) 정보제공 창이 나오며 열람 후 필수 사항을 포함하여 동의 여부를 체크하고 [다음]을 클릭해줍니다.
선택사항까지 함께 동의할 경우 제출해야 할 서류가 줄어들기 때문에 이 부분도 동의하기를 체크해 줍니다.
6) 가입신청 단계가 나오게 되면 본인 및 배우자의 인적사항을 입력하고 주소를 입력 후 가입주택 부부 공동소유 여부를 포함한 상세내역을 선택한 후 [다음]을 클릭하면 지급 방식 창이 나오며 이때 지급방식과 근저당권/신탁등기 설정 희망 날짜를 각각 선택하고 [예상금액 조회하기]를 클릭하여 예상 월지급 금액을 확인 후 [영업점 검색]을 클릭하여 담당 금융기관을 선택해 줍니다.
7) 정보 확인 후 신청을 클릭하면 가입 신청이 완료되며 가입 심사는 2~4 정도의 소요시간이 걸리게 됩니다.
※ 가입 신청이 승인 나면 가입자의 주택보증심사를 거쳐 금융기관에 보증서 발급이 진행되면서 대출 약정 계약 체결 및 기타 비용을 납부하면 주택연금을 수령하게 됩니다.
➨ 노령연금 수급자격과 신청방법
➨ 기초연금 수급자격과 신청방법
지금까지 주택연금 가입조건과 수령 금액 및 신청방법에 대해 알아보았습니다.
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