상가를 임대하여 장사를 하다보면 계약 만료 갱신과 함께 임대인이 임대료를 지나치게 올려 사업을 중단하거나 다른 장소로 옮겨하는 상황이 벌어져 임대인과의 계약 상 문제로 마찰이 생길 수 있습니다.
상가 건물 임대차 보호법은 상가 건물 임대차에 관하여 민법에 의해 특례를 규정하여 영세 상인들이 경제 생활의 안정을 보장받으며 생업에 종사할 수 있도록 만들어진 법률로 오늘은 상가 임대차 보호법 묵시적 갱신 내용을 비롯한 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.
갑자기 오른 임대료?..상가 임대차 보호법이 지켜 줄 수 있을까?
상가 임대차보호법은 민법의 특별법으로 이법과 시행령에서 나오는 법이 먼저 적용되고 그 밖의 상가 임대차와 관련된 내용은 민법의 적용을 받게 되는 등 제3조 제1항의, 사업자등록의 대상이 되는 건물에 적용하고 임차건물의 주된 부분의 용도가 영업용으로 이용할 경우를 포함하되 보증금액이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 적용하지 않게 되어 있습니다.
상가 건물 임대차 보호법 적용 범위
- 서울특별시 : 9억 원
- 수도권정비계획법에 따른 서울특별시를 제외한 과밀억제권역과 부산광역시: 6억 9000만 원
- 인천, 부산광역시를 제외한 광역시, 세종특별자치시, 파주시와 안산시, 김포시와 화성시, 용인시와 광주시: 5억 4000만원
- 그 밖의 지역: 3억 7000만 원
[환산 보증금]
환산 보증금은 법의 보호를 받을 수 있는 적용 범위를 결정하는 중요한 요소로 상가를 운영하는 지역의 보호법 적용 범위에 따라 권리를 행사할 수 있기 때문에 임차인이라고 모두 상가 임대차 보호법 안에서 보호 받을 수 없습니다.
환산 보증금은 보증금에 일정 기간의 임대료를 더하고 임대료에 100을 곱해서 보증금에 더한 값으로 지역에 따라 상가 건물 적용 범위가 달라 현재 운영하고 있는 보증금과 임대료를 계산하여 적용 범위 안에 포함 되어 있는지 확인해 보셔야 합니다.
(예시 : 보증금 1억 원 / 임대료 200만 원)
- (200만 원 × 100) + 1억 원 = 3억 원
※ 자신이 운영하는 지역 상가 건물 보호법 적용 범위를 확인하며 만약 환산 보증금이 적용 범위 보다 높을 경우 상가 임대차 보호법이 적용되지 않습니다.
상가 임대차계약 갱신
임대료 인상률 제한 및 계약 갱신 요구권
상가 건물 임대차 보호법의 대표적인 법률인 임대료 계약 갱신 요구권은 최대 10년 간 영업을 계속 이어갈수 있는 권리가 주어지는 권리로 계약 갱신을 할때마다 10년을 보장 받을수 있는 권리이며 임대료 인상률제한의 경우 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)에 의해서 연 5% 이상의 임대료를 인상할 수 없도록 제한하는 임대료 인상률 제한 뿐 아니라 올린 후에도 1년 동안 다시 올리지 못하게 하여 임차인을 보호해 주게 됩니다.
예시)
1) 계약 기간 2년인 경우
- 최초의 상가 임대차 계약기간이 2년인 경우 세입자의 계약갱신 청구에 따라 갱신과 연장 계약기간도 2년으로 동일하게 되기 때문에 임차인은 2년마다 총 4번에 걸쳐서 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있고, 총 계약기간 10년까지 계약을 연장시킬 수 있습니다.
2) 계약기간 1년인 경우
- 최초의 상가 임대차 계약기간이 1년인 경우 세입자의 계약갱신 청구에 따라 갱신과 연장 계약기간도 1년으로 동일하게 되기 때문에 세입자는 1년마다 총 9번에 걸쳐서 계약갱신청구권을 행사하여 총 계약기간 10년까지 계약을 연장시킬 수 있습니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인과 임차인 사이에 계약 해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차 관계가 지속된다는 의미로 계약 갱신 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차 기간을 정했거나 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신되며 임대차의 존속기간은 1년으로 보게 됩니다
상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수도 있고 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있으며 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.
상가 임대료 증액 제한
증액 후 1년 이내 상가 임대료 증액 청구는 금지되지만 1년의 기간 제한은 임대인이 상가 임대료 증액을 청구할 때 제한이 있을 뿐이지 임차인이 임대료 감액을 청구할 때는 감액 비율에 제한이 없어 상가 임차인은 5% 를 초과하여 임대료 감액을 청구할 수 있고, 1년 내에도 계속하여 임대료 감액을 청구할 수 있습니다.
갑자기 임대료를 지나치게 인상 할 경우
갑자기 임대료를 지나치게 인상 할 경우 상가 임차인은 상가 임대료 인상 요구에 대하여 거부할 수 있습니다.
상가 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약기간이 연장될 경우 상가 건물 임대인은 5%의 범위 내에서 임대료 인상을 요구할 수 있으며 이때 임대인이 요구한 5%를 임차인이 그대로 받아들인다면 임대료는 5%가 인상 되며 상가 임대인이 요구한 임대료 5% 인상을 비롯해 지나치게 오른 임대료를 올려 임차인이 거부할 경우, 임대인과 임차인은 서로 협의 과정을 통해 3%~4% 정도의 수준으로 합의해 볼 수도 있지만 임대료 인상 비율에 관하여 합의되지 못할 경우 소송을 통해 분쟁조정위원회나 법원의 판단을 받아서 해결하셔야 합니다.
상가 임대차 보호법은 임차인을 보호해 주는 법률로써 부칙 규정과 함께 개정된 규정이 임대차 계약인지 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.
➨ 상가 건물 임차인의 권리와 의무 및 계약 해지 통보 시 문제 없이 진행하는 방법
지금까지 상가 임대차 보호법에 대해 알아보았습니다.
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