상가 건물 임차인의 권리와 의무 및 계약 해지 통보 시 문제 없이 진행하는 방법

다른 사람의 건물에 세를 들어 상가를 운영하는 임차인이라면 혹시 모를 분쟁 상황에 대비하기 위해 주택, 상가 임대차보호법을 알아야 하는 것이 중요합니다. 주택, 상가 임대차보호법은 임차인에게 보다 안정적이고 원활한 주거환경을 제공하기 위해 임차인을 보호하는 민사 특별법이긴 하지만 임창인의 권리가 있다면 의무도 있기에 그 내용을 정확히 숙지하고 계약 만료 해지 시 문제없이 진행될 수 있도록 해지 시점에서 분쟁이 생기지 않도록 그 내용들을 파악하고 있어야 합니다.

상가 건물 임차인의 권리와 의무 및 계약 해지 통보 시 문제없이 진행하는 방법

상가 임차인의 권리

1. 사용 수익권

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용을 통해 수익 하게 할 것을 약정하고 임차인은 상가 건물을 사용한 수익을 취득할 수 있으며 이를 위해 임대인에게 상가 건물을 인도하고 임차 기간 중 사용 수익에 필요한 상태를 유지하는 것을 청구할 수 있는 약정을 통해 그 효력이 생기기에 임차인은 임차권을 주장하기 위해 사업자 등록과 함께 대항력을 취득하거나 임대차 등기를 해야 합니다.

2. 임대료 청구권

임대차 기간 중 임대인은 임대료의 증액을 청구할 수 있지만 상가임대차 보호법에 의거 5% 내에서만 청구할 수 있으며 임차인은 임대인과 반대약정이 없는 한 그 임대인에게 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있지만 임대인이 협력하지 않는다면 임대차 등기를 할 수 없습니다.

3. 차임 감액 청구권

임차 상가 건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 및 그 외의 사유로 인해 사용 수익이 불가능할 경우 임차인은 그 부분에 대한 비율만큼 차임의 감액을 청구할 수 있으며 이 경우 그 잔존 부분으로 인해 임차인의 목적 달성이 불가능해진다면 임차인은 계약을 해지할 수 있을 뿐 아니라 임차인은 임차 건물에 대한 공과금 부담의 증감 및 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 않게 될 경우에는 임대인에게 미래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

4. 부속물 매수 청구권

임차인이 상가 건물을 편하게 사용하기 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건을 임대차 종료 시에 임대인에게 부속물의 매수를 청구할 수 있으며 또한, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 임대인에게 매수를 청구할 수 있지만 부속물을 임대인에게 매도하지 않을 경우 상가 건물 반환 시 부속물을 철거하셔야 합니다.

5. 필요비 상환 청구권

임차인은 상가 건물 보존에 관한 필요한 비용을 지출하였다면 임대인에게 그 비용에 대한 상환을 청구할 수 있으며 필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 목적물을 사용 수익 하는 데 적당한 상태를 보존하고 유지하기 위해 필요한 모든 비용으로 임대인의 동의를 받지 않고 지출한 비용 또한 포함이 되지만 전세권자의 경우 부동산을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 하기 때문에 전세권자는 상가 건물에 지출된 비용 상환을 청구할 수 없습니다.

6. 유익비 상환 청구권

임차인이 상가 건물에 대해 유익비 즉, 임차물 가치 증대에 비용을 지출한 경우, 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다.

7. 폐업으로 인한 임차인 해지권

감영병의 예방 및 관리에 관한 법률 등에 의해 집합 제한을 비롯해 금지 조치를 총 3개월 이상 시행하면서 경제 사정에 중대한 변동으로 폐업할 경우 임대차 계약을 해지할 수 있으며 이에 따른 해지는 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.

상가 임차인의 의무

1. 차임지급의 의무

임차인은 임대받은 목적물에 대한 사용한 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다.

2. 목적물의 사용 수익에 따른 의무

임차인은 계약 혹은 상가 건물의 성질에 따라 정해진 용도로 사용 수익 해야 할 의무가 있으며 계약 기간 동안 상가 건물을 보존할 의무가 있지만 만약 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하는 경우로 인해 임차 목적을 달성할 수 없을 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

3. 목적물의 반환 및 원상회복 의무

임차인은 임대차 계약 만료 시 임대인에게 목적물을 반환해야 하며 이때 목적물을 원래의 상태로 회복시켜 반환해야 하는 의무가 있으며 상가 건물 반환 시 원상회복 의무가 이행 불능이 된 경우 이에 대한 손해 배상 청구를 면하기 위해 상가 건물을 보존하였다는 입증이 필요합니다.

상가 임차인 계약 해지 통보 시 문제없이 진행하는 방법

임대차 계약은 기간의 경우 그 기간의 만료로 종료가 되는 것이 원칙이지만 이때에도 최소 2개월 전 갱신 거절에 대한 의사를 통지해야만 해지가 됩니다. 만약 갱신 거절을 하지 않을 경우 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 되기 때문에, 임대인은 묵시적 갱신 이후 새로 갱신된 계약 기간 종료일까지 해지 통보를 하지 못하기 때문에 정당한 해지 효력 발생을 위해 임대인에게 계약 해지 통보를 하는 것은 중요합니다.

1. 계약 기간 만료

임대차 계약 기간의 만료 시 계약에 대해 언급하지 않을 경우 묵시적 갱신이 되면서 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 연장되기 때문에 최소 2개월 전에서 최대 6개월 전에 통보해야 하며 최소 1개월 전에서 최대 6개월 전에 상호 간에 해지에 대한 언급을 하여야 종료일에 원만한 계약 만료가 이루어지게 됩니다.

만약, 묵시적 갱신으로 계약이 연장될 경우 이때 계약은 임차인만 해지를 할 수 있고 해지 통보를 알린 시점에서 3개월 후에 해지 효력이 발생하기 때문에 계약 갱신을 원하지 않는 경우에는 최소 2개월 전에는 임대인에게 해지 통보를 하셔야 합니다.

2. 계약 중도 해지

계약 중도 해지의 경우 상호 간 협의를 통해 임차인에게 이사 비용 등을 지불한 경우나 반대로 임차인이 다음 세입자를 구하고 중개수수료 등을 지불한 경우에는 중도 해지가 협의를 통해 계약 해지가 가능할 뿐만 아니라 임차인이 월세를 미납할 경우 상가는 3기, 주택은 2기 이상 연체하였을 때 임대인은 계약 해지 통보를 할 수 있으며 임대인의 동의 없이 임차인이 다른 이와 전대차 계약을 한 경우나 당사자가 계약 체결 시 중도해지권을 유보하는 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 한 경우 계약이 중도에 해지될 수 있으니 유의하셔야 합니다.

3. 임대인의 계약 해지 통보

법적으로 정해진 임차인 계약 해지 통보 수단은 없기에 보통 내용증명을 통해 해지 통고를 하는 경우가 많고, 이는 송달 날짜를 입증해 주는 것은 물론 기재한 내용도 증명을 해주기 때문에 법적 분쟁으로 이어졌을 때 매우 효과적으로 작용하여 힘든 상황에 처할 수 있기 때문에 임차인의 의무를 꼭 지켜주셔야 합니다.

상가 건물 임대차 계약은 자동으로 해지가 되는 것이 아니기 때문에 임대차 계약 종료에 대한 통보가 꼭 이루어져 묵시적 갱신을 방지하면서 임대인과의 분쟁이 없도록 하셔야 하며 임대하고 있는 상가 건물에 대한 깔끔한 원상회복 또한 중요하기 때문에 나중을 생각해서 무리하지 않는 선에서 상가 건물의 부속물을 변경하셔야 계약 만료 시 편안하게 마무리할 수 있습니다.