모든 사람들의 관심사인 부동산의 경우 내 집 마련을 위해 계약금 및 중도금을 지불했음에도 불구하고 메도인이 일방적으로 계약을 파기 시 분쟁이 생길 수밖에 없습니다. 부동산의 경우 시세가 유동적으로 변하기 때문에 조금 손해를 보더라도 가격을 올려 팔려고 하거나 중간에 매물이 맘에 안 들어 예기치 못하게 계약을 파기하는 경우도 생길 수 있는 등 다양한 상황에 따라 계약이 일방적으로 파기되어 난처한 상황이 될 경우 부동산 계약을 일방적 파기 시 대응 방법과 위약금 범위를 파악하여 손해를 보시는 일이 없도록 하는 것이 중요합니다.
부동산 계약 일방적 파기 시 대응 방법과 위약금 범위
1. 부동산 계약 일방적 파기 시 대응 방법
부동산 계약 파기는 말 그대로 부동산과 관련된 계약을 해지하거나 또는 취소하겠다는 의미로 이는 상황에 따라 달라질 수 있지만 매수인 입장에서는 지급한 가계약금 및 계약금 등을 반환받고 이와 관련하여 손해 배상을 받고자 하는 행위로 부동산 계약을 파기할 경우 가장 먼저 계약서에 기재되어 있는 내용을 전반적으로 검토해 보셔야 합니다.
일방적으로 계약 취소가 가능한 경우
부동산 거래의 경우 계약금과 중도금, 잔금 순으로 순서에 맞춰 매도인에게 보통 매매 대금의 10% 정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금을 나누어 내는 방식으로 거래가 이루어지며 해당 계약금은 거래 체결에 대한 증거로 인정될 수 있을 뿐 아니라 계약금을 낸 상황에서 거래가 취소될 경우 계약금 자체가 해약금의 성질을 가지고 있어 매수인이 거래 취소 시 해약의 대가로 계약금을 포기해야 하며 매도인의 경우는 받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환해야 하는 등 매수인이 일부의 금액을 지급하였어도 매도인은 약정한 액수의 2배를 돌여줘야 합니다.
민법 제565조(해약금)
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 경우 당사자간 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이해에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.
※ 이행에 착수하기 전까지는 일정 손해를 감수할 시 계약을 해제할 수 있어 계약금의 지급된 경우에는 일방적으로 계약을 해지할 수 있습니다.
반면 당사자와 합의가 될 경우에는 거래를 취소할 수 있을 뿐 아니라 아파트나 토지 등을 사는 조건대로 이행하지 않거나 지체할 경우 처음 서류 작성 시 특약으로 해지에 대한 사유를 정해져 있을 경우 그 사유에 따라 해당 절차를 철회할 수 있습니다.
일방적 계약 파기가 위법인 경우
임의적 계약 파기가 허용되는 시점은 법률상 규정에 따라 일방이 이행에 착수할 때까지 해당 계약을 해제할 수 있으므로 이행이 착수되었다면 특정 근거가 존재하지 않는 한 상대방은 일방적인 계약 취소를 방지하기 위해 중도금을 신속히 지급하는 것이 좋습니다.
또한, 위반 사항에 대해 일정 금액을 지급하기로 약속하는 상황도 있을 수 있는데 이런 경우에는 문서에 명시된 기준에 맞는 손해 배상액을 지급하시면 되지만 매도인은 중도금이 입금된 상태에서 어떤 사유에서든 일방적인 계약 해지를 할 수 없으며 서류상 명시된 날짜보다 먼저 입금이 되었어도 정상적인 지급으로 인정이 됩니다.
양 당사자 간에 중도금 납부 시점을 약정을 해놓은 경우
통상적으로 매매 대금의 60% 정도의 중도금의 경우 그 금액이 부담스러워 일부만 지급하였더라도 이행의 착수가 인정되어 계약서에 약정 시점보다 빨리 중도금을 지급하는 것을 금지하는 조항이 없다고 해도 그 시점보다 빠르게 납부하였다 하더라도 계약을 취소할 수 없습니다.
중도금 지급에도 이행하지 않을 경우
중도금을 지급했음에도 불구하고 상대방이 계속해서 계약을 취소하고자 한다면 상대방에게 내용 증명 발송을 통해 채무 이행 요구를 증명하면서 추후 소송절차를 밟을 수 있음을 밝혀 채무를 이행하도록 압박하여 잔금을 모두 치러 소유권의 이전이 이루어지도록 법적 절차를 동원하셔야 합니다.
만약, 매도인이 잔금 지급을 피할 경우에는 법원에 잔금을 공탁하여 지급하고자 하는 의사가 있음을 인정받아야 하며 이러한 대응에도 끝가지 소유권을 이전하지 않을 경우 결국 소송을 진행할 수밖에 없지만 판결이 날 때까지 매도인이 해당 부동산을 처분해 버린 경우 소송에 승소하더라도 소유권을 이전받기 힘들어지는 상황에 처하게 될 수 있기 때문에 재판 진행 시 상대가 부동산을 처분할 수 없도록 사전에 부동산 처분 금지 가처분을 신청하면서 소유권 이전 등기 청구 소송을 제시하여 부동산의 명의를 자신의 명의로 변경하셔야 합니다.
또한, 매도인의 갑작스러운 계약 취소로 인해 손해가 발생할 경우 적정한 배액을 산정하여 상대방에게 손해 배상 청구를 진행하셔야 합니다.
2. 부동산 계약 파기 시 위약금
위약금이란 계약 파기에 따른 일종의 손해 배상을 말하는 것으로 계약 내용 불이행으로 매매 대금의 15%의 위약금이 발생하게 되며 이때 계약 자체에 대한 해약금이 될 수도 있고 위약금이 될 수도 있는 등 부동산 거래에서 위약금 특약을 정해 계약서에 기재하지 않았다면 계약 파기 시 추가적으로 위약금을 지급할 필요는 없습니다.
가계약금
부동산 거래 시 정식 계약 전 매수인이 매도인에게 매물 선점을 위해 지급하는 돈으로 매수인이 가계약금을 지급한 뒤 서면상으로 계약서를 작성하지 않고 가매물을 잡아 두어야 한다는 목적물 및 거래 대금, 대금 지급, 시기, 매도인 등을 등정하지 않고 입금부터 진행한 상태라면 가계약금을 받을 수 있는 대법원의 판례가 있는 만큼 가계약금을 돌려받을 수 있는 확률이 있습니다.
매수인 귀책 계약 파기
가계약금의 반환이 어렵고 본 계약금을 전부 지급해야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다.
매도인 귀책 계약 파기
가계약금은 반환은 물론 본 계약금의 배액을 배상해야 합니다.
부동산 계약금은 상황에 따라 해약금이 될 수 있고 위약금이 될 수도 있는 개념으로 해약금은 계약을 파기 한쪽에서 지불하는 금액이고 위약금은 계약 내용의 불이행에 귀책이 있는 쪽에서 지불하는 금액입니다.
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지금까지 부동산 계약 일방적 파기 시 대응 방법과 위약금 범위에 대해 알아보았습니다.
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