부동산 이중 매매가 무효가 되는 경우와 이중 계약 처벌 기준 및 대응 방법

부동산 이중매매란 매도인과 첫 번째 매수인 사이에서 부동산 매매계약을 체결한 상황에서 중도금 및 계약이 완료되지 않은 상태에서 모종의 이유로 인하여 첫 번째 매수인 외에 다른 사람 즉, 두 번째 매수인에게 팔아버리는 행위로 부동산의 경우 계약 체결과 중도금 납부, 잔금지급, 소유권이전등기 등으로 계약의 성립과 이행의 완료까지 시간이 걸리는 편이고, 부동산의 시세도 그사이에 유동적인 경우가 많아 부동산의 이중매매가 자주 문제가 될 수 있어 부동산을 매입하는 데 있어 항상 주의가 필요합니다.

부동산 거래 시 거래가 맺어진 상태이더라도 등기부에 등록되기 전까지는 내 것임을 주장할 수 없는 상황에서 매도인 돈을 더 많이 주겠다는 다른 사람이 나타나 이중으로 거래를 하는 경우도 있는데 이때 먼저 계약을 한 사람의 입장에서는 아직 등기가 완료되지 않은 상태라 소유권을 입증할 수 없어 난감한 상황에 처할 수 있습니다. 오늘은 이렇게 억울하게 느낄 수 있는 상황을 대처하기 위해 부동산 이중 매매가 무효가 되는 경우와 이중 계약 처벌 기준 및 대응 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▶ 부동산 이중 매매가 무효가 되는 경우

이미 부동산 매매계약을 통하여 소유권 이전 의무를 지는 매도인이 목적물을 다시 다른 사람(제2매수인)에게 처분하여도 계약 자유의 원칙상 이를 무효라 할 수 없는 이중매매는 원칙적으로 유효하며 제2매수인이 소유권을 취득할 수 있습니다

하지만 매도인과 제2매수인이 적극적으로 반산회적 법률행위를 통해 이중매매가 이루어졌다면 그 거래는 무효화될 수 있습니다.

민법
제103조(반사회질서의 법률행위)
선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

이중매매 무효 기준은 단순히 이중매매 사실을 알고 있다는 것으로 부족하며 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 그 양도가 이루어져야 하며 이때 무효는 절대적 무효로서 제2매수인으로부터 다시 취득한 제삼자는 선의라 하더라도 권리를 취득할 수 없습니다.

점유취득시효가 완성된 토지를 알면서 적극 가담하여 매수한 경우 무효
명의신탁받은 부동산을 수탁자가 타인에게 매도한 경우 매수인은 악의라도 소유권을 취득하나 매수인이 적극 가담한 경우 무효
매매한 토지를 배임행위에 적극 가담하여 증여받은 경우 증여는 무효
매도한 부동산을 적극 가담하여 저당권을 설정받거나 가등기를 하는 경우에도 무효

제1매수인의 권리

부동산 이중매매에 있어서 제1매수인은 매도인을 대위하여 위 등기의 말소를 청구할 수 있으나 제2매수인에게 직접 등기의 말소를 청구할 수는 없으며 채권자 취소권은 금전채권을 보전하기 위하여 행사하는 것이므로, 부동산의 제1매수인은 금전채권이 아닌 소유권 이전 등기 청구권 보전을 위하여 양도인과 제2매수인에서 이루어진 이중 양도 행위에 대하여 채권자취소권을 행사할 수 없습니다.

▶ 부동산 매매 이중 계약 처벌 기준

부동산 매매에 있어서 중도금까지 지급되어 계약이 본격적인 이행에 접어들었다면 매도인은 중도금을 지급받은 시점부터 형법상 배임죄 조항에서 말하는 '타인의 사무를 처리한 자'가 되며 내용에 따라 매수인에게 소유권을 넘기지 않고 제삼자에게 부동산을 넘겨 등기까지 완료하였다면 배임죄가 적용될 수 있습니다.