안녕하세요~ 율무입니다.
오늘은 깡통 전세 피하는 방법과 전세 보증금 돌려받기에 대해 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세란 주택담보 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격과 비슷하거나 높은 경우로 전세 계약 만료 시 집값보다 높은 보증금 때문에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우로 일반적으로 집의 권리가 넘어갔을 때 전세 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어지게 됩니다.
깡통전세는 대체로 낮은 금리와 부동산 임대사업자를 위한 우대 정책으로 인해 무리한 갭 투자나 무자본으로 전세 투기를 하는 경우가 많아지게 되었는데 현재는 이러한 상황으로 인해 금리가 높아지고 집값이 떨어지는 현시점에서 많은 임대사업자들이 대출이자를 못 갚고 힘들어지게 되다가 경매로 넘어가 세입자가 보증금을 제대로 받지 못하는 상황이 벌어지게 됩니다.
현재 HUG의 실적 집계에 따르면 전세보증금을 돌려받지 못한 금액이 2018년 792억 원, 2019년 3442억 원, 2020년 4682억 원 그리고 작년 2021년은 무려 5790억 원 등 2022년은 반기만 보더라도 3,407억 원에 달하는 역대 최대치로 점점 증가하는 추세를 보이고 있으며 최근에는 집값 하락세가 심화되면서 앞으로 전세 보증금의 사고와 건수가 더 증가할 것이라고 하니
아직 이러한 상황에 처해있지 않더라도 나중을 대비하여 깡통전세 주택에 주거하지 않도록 부동산의 기초 지식이 필요합니다.
[깡통 전세 피하는 방법]
1. 전세보증금 반환보증 보험 가입하기
전세보증보험은 임대인에게 전세보증금을 제 기간에 돌려받지 못했을 때, 임차인에게 전세보증금을 먼저 돌려주고 보증 공사 측에서 집주인에게 다시 돌려받는 방식으로 1순위 전세권이라도 혹시나 전세 가격 하락 등 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 대신 반환해 주는 보험으로 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증해 주는 보험입니다.
단, 전세보증보험을 들 수 있는 집인지 확인이 필요하며 부동산이 전세보증보험이 안될 경우, 계약금을 즉시 반환해준다는 특약을 걸어주겠다는 이야기는 의미가 없으며 매매가와 전세보증보험의 기준이 부합한 지 직접 확인해 봐야 합니다.
2. 등기부와 위임장 확인하기
건물 등기부상 갑구(소유권에 관한 사항 표기)의 소유자가 임대인으로 임대인이 직접 계약 장소에 나와 신분증을 제시하고 등기부상 소유자와 동일인임을 증명하고, 서명 날인해야 계약이 유효한데 임대인이 불가피한 일로 못 나오는 경우나 임대사업을 통해 대리인을 선정하여 계약을 할 경우 임대인이 작성한 위임장에 위임받는 부동산 소재지와 위임받는 사람 및 인적사항, 위임의 범위, 위임의 기간을 명시하고 임대인의 인감도장을 날인하고 임대인의 인감증명원을 확인해야 하는데 꼼꼼히 확인하지 않을 경우 분쟁의 소지가 생길 수 있기 때문에 대리인과 계약할 경우에는 계약일에 임대인과 직접 통화해서 임대조건 (보증금, 월세, 임대기간)을 확인하고, 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금하며 또한 계약서 단서조항에 '임대인이 직접 참석하는 조건으로 중도금·잔금을 지불한다'로 명시하셔야 합니다.
3. 주변 매매가 전세가 확인하기
내가 들어갈 주택의 실매매가가 얼마인지 전세금은 적정하게 책정되어 있는지 시세를 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.
주택의 실거래가를 확인하기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산, 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보, KB 부동산 등의 인터넷으로 확인하거나 주변 부동산에 문의해서도 확인할 수 있으며 이때 전세가와 실거래가가 비슷하거나 실거래가를 넘을 경우, 아니면 약간 금액이 낮더라도 위험할 수 있으니 피하는 것이 좋습니다.
4. 근저당권이나 전세권 등 선순위 채권을 통해 부채 규모 확인하기
주택을 계약할 때 가장 먼저 등기부등본 열람 확인하여 선순위 근저당 등을 확인하셔야 합니다.
만약 전세 보증금 피해가 발생할 경우 순위에 따라 보증금을 변제를 받을 수 있기 때문에 내 보증금보다 선순위가 있거나 선수위 금액이 많다면 전세계약을 고려해 보셔야 합니다.
5. 임대인의 세금 체납여부 확인하기
주택에 문제가 발생할 경우 임차인의 보증금보다 먼저 임대인 미납세금이 변제되기 때문에 임대인의 동의를 받고 납세증명서를 발급받아 체납여부를 확인하여 임차인의 전세보증금에 피해가 가지 않도록 합니다.
6. 전입신고 후 확정일자 발급받기
보증금을 법적으로 보호받기 위해서는 전입신고와 확정일자 발급, 실제 거주 조건을 모두 갖추어야 하기 때문에 잔금을 치른 후 잔금일에 정부 24 온라인이나 주민 센터에 방문하여 임대차계약서에 확정일자 도장을 받고(직원이 확정일자 대장 작성), 전입신고를 하고, 실제 거주를 시작하면, 바로 다음날을 기준으로 우선순위로 보증금이 경매 시 배당을 받을 수 있습니다.
7. 임대차 신고하기
보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과 시 계약신고를 해야 확정일자와 우선변제권을 부여받을 수 있기 때문에 임대차 계약서와 함께 관할 주민센터나 국토교통부에 신고하셔야 합니다.
8. 주택임대차 표준계약서 작성하기
대항력과 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인 사항을 안내와 함께 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하여 전세 보증금 피해를 미연에 예방할 수 있는 방법으로 공인중개사를 통해 작성이 가능합니다.
9. 임대차 계약서에 특약 추가하기
임대차 계약서 작성 시 작성지에 특약을 추가하여 만약의 사태에 대비해 보호받을 수도 있는데 임대인이 임차인이 확정일자를 받기 전 매매나 근저당권을 설정하게 되면 일부 양심 없는 임대업자에 의해 현재와 같은 깡통전세로 진행될 수 있기 때문에 임대차 계약서를 작성 후 특약 부분에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권을 설정 등을 하지 않는다는 특약 계약서를 명시하도록 하여야 합니다.
[깡통 전세 보증금 돌려받기]
주거하고 있는 집에 경매 개시 우편물이 날라오면 당황하지 마시고 우선 계약서를 작성한 부동산에 찾아가 문의한 후 정부에서 운영하는 전세 피해 지원센터 문의해 향후 대책 방안을 상담해 보셔야 합니다.
1. 소유자 변경
갑자기 집주인 부동산 법인으로 바뀌는 경우, 전혀 경제력이 없는 사람에게 바뀌는 경우, 처음부터 연락조차 안 되는 경우, 의도적으로 제삼자의 명의로 소유자를 변경한 경우에는 갭 투자를 가장한 전세 사기의 일종으로 깡통전세에서 가장 많이 피해를 보는 사례로 새로 변경된 집주인이 경제력이 없거나 깡통 법인이라면 전세 보증금을 돌려받기 힘들 수도 있습니다.
2. 보증금 반환 청구
집주인이 바뀐 것을 알면서도 오랜 시간 알리지 않았다면 묵시적으로 동의한 것으로 간주하여 새로운 집주인이 임차 보증금 승계 거부를 할 수 없기 때문에 집주인이 바뀐 사실을 알게 된 즉시 이의제기를 통해 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 보증금 반환 소송
보증금 반환 소송을 기존 집주인한테 보증금을 청구할 수 없는 상황이고 새로 바뀐 집주인을 상대로 보증금을 반환받아야 할 경우에는 새로 바뀐 집주인의 신용조사와 재산 조회를 하여 경제력이 있는지의 여부를 충분히 따져봐야 하는데 이때 재산이 있다면 해당 부동산을 압류하는 절차와 강제집행 절차를 통해 최대한 보증금을 회수하며 못 받은 보증금 이 있다면 전세 들어 살고 있는 집을 경매 처리해서 받는 방법도 있습니다.
단, 보증금 반환 소송 소요시간 통상 1년 정도의 시간이 걸리기 때문에 전세 만기전에 보증금을 못 받을 상황이 확실하다면 미리 소송을 준비하는 게 좋으며 집주인이 보증금을 확실하게 돌려주지 못할 상황이라고 판단이 된다면 전세 만기에 보증금을 반환하라는 장래 이행의 청구소송을 제기하셔야 합니다.
- 소송 비용 : 300만 원 ~ 500만 원 사이 (변호사마다 상이함)
4. 경매가 진행되어 세입자가 낙찰받을 경우
전세보증금 반환 소송 후 경매가 진행될 경우 최저 매각대금의 10%는 준비가 되어있어야 합니다.
예로 다음 기일에 최저 매각대금이 1억 원이라면 10%인 1,000만 원이 필요하게 되며 나머지 잔금은 본인이 배당받아야 할 전세 보증금에서 상계처리가 가능할 뿐 아니라 최우선 배당권 자라면 입찰 보증금으로 납부한 10%의 금액도 돌려받을 수 있습니다.
5. 계약해지 통보
전세 만기 시 계약해지 통보를 하지 않으면 자동으로 기존 계약과 동일하게 연장이 되기 때문에 전세 만기 한 달 전에 계약해지 통보를 해야 보증금 반환받을 수 있는 법적인 효력이 발생할 수 있는데 만약 기간 내에 통보를 하지 못했다면 3개월 후에 계약해지 효력이 발생하게 됩니다.
현재 깡통전세로 인해 임대인으로부터 보증금을 받지 못해 스트레스받고 힘드시더라도 사건에 대한 명확한 파악을 위해 조력자의 자문을 받으시는 게 좋습니다.
지금까지 깡통 전세 피하는 방법과 전세 보증금 돌려받기에 대해 알아보았습니다.
즐거운 하루 되십시오.
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